三四線城市土地成拖累 中小房企大魚吃小魚
??臨近年關，房企普遍面臨著產業鏈上資金支付的重壓，但除一線城市外，其他各地樓市並未明顯好轉，這讓中小房企資金鏈更加緊繃。
??“現在是房企最難熬的時候，年底到瞭，資金擠兌多，可能問題會集中爆發。”湖北襄陽一傢老房企老板對記者說，不知道能熬多久，估計明年會有很多小房企倒閉。
??不過調整對大房企而言，卻意味著機會。“現在是行業並購的黃金窗口期，因為政策底來瞭，後市看好，而市場還在下滑和難受中，這時候手頭有錢的房企就可以行動瞭。”房地產私募基金德信資本董事長陳義楓告訴記者，今年他們已經發行瞭多款並購基金。
??生死煎熬
??湖北襄陽的開發商王斌（化名）從住宅開發到工業地產都嘗試過，如今打算徹底退出房地產市場。
??“以前有土地有廠房就可以到銀行融資，但現在不行瞭，房子太多不好賣，銀行不給貸款，拿到土地又沒錢開發，因此隻好不做瞭。”王斌對記者說，他的項目也是通過並購轉手出去的。
??王斌說，今年8月之前襄陽還有不少跑路的房企，但後來債權人普遍警惕起來，時刻監控著開發商，現在跑也跑不瞭。
??據王斌瞭解，12月8日，當地銀行行長召開緊急會議，計劃在2015年放開房地產的一些信貸政策，很多房企目前還在煎熬中等待。
??薑先生是湖南省邵陽市的一傢民營房企老板，從去年起就暫停瞭在湖南的住宅項目開發，原本打算投入桂林的一個旅遊項目，甚至交付瞭定金，但因土地指標問題需要十多年才能解決，潛在風險較大而終止，最後白白損失瞭定金。
??今年，薑先生看到瞭身邊許多同行項目開發到半途卻面臨資金鏈斷裂的情況，這讓他暫時退出瞭市場，專職在傢炒股。
??“現在很多地產商想退也退不瞭，土地不知道賣給誰，一來小城市的地賣不瞭多少錢，二來現在也沒人要，過去都認為土地值錢，但是現在反而是個負擔。”薑先生說，今年土地流拍多，經常會接到政府電話要他們去買地，但開發商都不想拿地。
??花樣年集團董事長潘軍也對記者說，如果按照市場價，年終對三四線城市的土地進行減值，很多房企的土地資產將變成負資產。
??薑先生說，一些房企儲備瞭土地，現在考慮的不是開發後能否賣出去，而房屋信用貸款融資缺錢急用哪裡借錢汽車貸款是現在房企缺資金，銀行考慮到風險不願意貸款，民間借貸又無力支撐，土地閑置著還需要向政府交錢。
??“除非是非常好的地段會考慮，一般郊區的土地現在都不敢要。”薑先生認為，三四線城市很難復蘇，主要問題還是土地供應量過大，但人口外流，潛在需求有限。
??“主要是市場供過於求，房子賣不出去，導致資金鏈緊張。”長沙一傢房企營銷負責人告訴記者，目前市場上隻有剛需支撐著，投資投機需求已銷聲匿跡，像長沙這種省會城市，因供應量大，目前尚且感覺不到市場回暖，更別說人口還在流出的三四線城市。
??中國房地產業協會副會長馮俊認為，目前看來，限購放開作用不大，而限貸放開也很難解決房地產需求問題，目前在東部地區，房地產貸款的杠桿率已經非常高，但銀行不會是房地產市場的救星。
??陳義楓告訴記者，2014年、2015年是房地產行業弱周期，去化速度明顯放慢，房企的流動性壓力突然大幅度增加，雖然隻是小小的下調，但中小開發商很難受，大部分的中小房企現金比較緊。
??“現在還不是企業最困難的時候，應該是明年二三季度。”陳義楓認為，目前政策底和市場底出現瞭，等市場復蘇一段時間後，企業現金流才能開始改良。
??今年並購案翻番
??每次樓市調整，都會迎來行業兼並重組整合，也是大魚吃小魚的洗牌機會。
??“這主要源於調整周期內銷售不暢，造成資金回籠不足，房企資金鏈容易緊張。” 住建部政策研究中心主任秦虹分析。
??從數據上看，2014年1-10月份，全國房地產開發投資77220億元，商品房銷售額56385億元，房地產投資額與銷售額之比，為歷史的次高位，僅次於2008年。
??“投資額多出銷售回籠的資金2.1萬億，這說明瞭整個行業房企的資金壓力是偏大的，這是客觀現實。”秦虹對記者說，但資金壓力大，為什麼沒有看到成片的開發企業破產倒閉，就是因為兼並重組較多。
??秦虹提供的一組數據顯示，今年並購案例在成倍提高，上半年收購總額是152億元，同比增長瞭2.09倍，而目前正在談的還未完成的交易額是1600多億，同比去年增長瞭4.7倍。
??另根據WIND數據統計，截至今年9月底，房地產行業已完成和未完成的並購金額合計為1054.04億元，去年同期這一數據僅為552.38億元，同比增長瞭90%。
??今年業內較為熟知的轉讓資產方有萬方發展、億城投資、雅戈爾以及萊茵投資、光耀地產等中小型房企，而買方包括陽光城、首開股份等快速擴張的企業，以及行業龍頭房企。
??陳義楓認為，中小房企困難的時候，也就是資產折價交易的好機會，隻要某個項目沒錢開發時，或者是陷入流動性困境的時候，就是項目整體並購的好機會。
??萬科內部高管也告訴記者，目前政府公開出讓的土地並未降價，通過招拍掛拿地並不劃算，而且在調整期內會有很多並購和合作開發的機會，房企完全可到二級市場直接收購項目，因此萬科並不急於去一級市場搶地。
??“不一定是一方並購另一方，也可以是合作開發，一方出地，一方出資金和建設，各占多少股份。”深圳一傢龍頭房企高管稱，目前房企之間合作開發的情況較為普遍。南投信義房貸
??盛富基金CEO黃立沖對記者表示，今年行業內的並購一直都不少，尤其體現為國有房企因為利息成本便宜，去並購成本高的企業。但通常都是並購小型項目公司，很少有並購集團公司的，三四線城市也會有整合，但都是有選擇性的，僅限於地段特別好的項目，畢竟市場需求不足。
??“並購是今後的大趨勢，我們每天會面臨很多的開發商朋友前來洽談合作，現在很多金融機構也都開始探索並購模式。”小牛投資管理有限公司總經理王成祥對記者說，實際上，這對於房地產基金提出瞭挑戰，因為並購的核心不在於前端的收購，而在於收購後的運營管理和價值提升。
??(華夏時報)
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-12-12/08045948960456541778329.shtml
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