房主稱配偶不知賣房欲毀約 買傢要求繼續履約法院支持
??簽瞭二手房買賣合同，又不想賣房瞭，能以配偶不知情為由解除合同嗎？增城市一位吳先生遲遲未按合同約定到銀行申請提前還貸，被買傢沈小姐告上法庭，吳先生說賣房時妻子不知情，房子還想自住，寧願出3萬元補償對方，但對方堅持要房。最終，法院支持瞭沈小姐的訴求。
??合同簽瞭兩年 賣傢說不賣瞭
??吳先生和沈小姐的合同是在2010年1月，通過房地產代理公司的居間服務簽訂的。沈小姐以60.9萬元的價格購買吳先生增城市新塘鎮一套二手房屋。簽合同當天，沈小姐給付瞭2萬元定金。
??根據約定，吳先生應當及時向銀行申請提前還貸，但經沈小姐和代理公司催促，吳先生兩年多瞭還不去申請銀行提前還貸。沈小姐以吳先生的不作為已構成違約向法院起訴，要求吳先生繼續履行合同，將房屋過戶至其名下，支付違約金1萬元，並承擔中介代理費7000元。
??但庭上吳先生辯稱，該房產並非自己一人所有，而是夫妻共同財產，出賣房屋時未取得老婆同意。而且後來國傢頒佈瞭房地產調控政策，沈小姐是廣州市外籍居民，非滿足特定條件不得購買商品房，合同已無法履行，請求解除合同。他還願意支付3萬元作為經濟補償。
??買傢要求過戶 法院支持訴求
??增城市法院審理查明，吳先生與妻子是在2010年之前登記結婚的，吳先生出售房屋時並沒有向代理公司或沈小姐等如實告知房屋屬於夫妻共同財產。沈小姐明確表示願意替代吳先生清償涉案房屋的抵押貸款。
??但該法院認為，根據涉案房屋的房地產權證，涉案房屋登記吳先生一人名字，房地產權證共有人一欄為空白，且吳先生未告知是夫妻共同財產，故此，涉案的購房合同已構成表見代理，合同並不是無效的。吳先生已構成違約。
??根據合同約定或法律規定，有權解除合同的一方為合同守約方，而吳先生屬於違約一方的當事人，為維護交易安全和誠實信用的市場秩序，一般情況下違約方無權解除合同，除非守約方同意除外。
??《物權法》第191條第2規定：“抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。”因抵押而產生的債務被清償後，抵押的房屋就不存在轉讓的限制。另外，國傢房地產調控政策，不影響沈小姐購買增城市轄區內的房屋。
??據此，一審判決沈小姐直接向銀行清償房屋的抵押貸款本金38萬元及利息與相關提前還貸的費用，吳先生和銀行協助沈小姐辦理抵押登記塗銷手續，並協助沈小姐辦理房屋過戶手續。駁回沈小姐起訴訴求。
??一審宣判後，吳先生不服提起上訴。廣州市中院判決駁回上訴，維持原判。
??話你知
??1.配偶不知情，購房合同還有效嗎？
??法官：合同無違法違規就有效
??增城市法院的法官說，根據2007年制訂的《物權法》以及《最高人民法院關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的規定，無權處分行為若無其他效力瑕疵，包括無違反法律、行政法規的效力性、強制性規定，所訂立的買賣合同就是有效的。但房屋歸誰還待定，一般要賣傢配偶對合同追認。
??2、賣方配偶不同意賣，為何還判給買傢？
??法官：維護交易安全和誠信的市場秩序
??雖然吳先生配偶不同意賣方，但法官留意到另一個重要事實，該房屋登記於吳先生一人名下，房地產權證共有人一欄為空白，且無證據表明沈小姐在簽合同時知曉該房屋屬於夫妻共有的事實。因此，根據物權公示公信的原則，沈小姐有理由相信該房系吳先生一人所有。
??面對因無權處分導致的所有權變動效果的效力待定與物權公示公信原則之間的沖突，法院為維護交易安全和誠實信用的市場秩序，優先選擇適用物權公示公信原則，從而有效維護瞭善意買受人沈小姐的正當權益。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-03-24/07575985922021039849959.shtml
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