公積金新政頻出 樓市漸入量增價穩新常態
??近期有關樓市政策的調整出臺後，多地即進入細則密集發佈時間。4月以來，已有浙江、珠海 、遼寧、深圳 、上海 、南京等多個地方對此前公積金政策作出相應調整：降低公積金貸款比例或者提高公積金貸款額度，釋放出明顯的鼓勵剛需入市信號。
??相關機構數據顯示，進入4月以來，雖受清明小長假影響，但多地商品住宅成交量同比出現不同幅度上漲，與去年同期相比出現明顯反彈。但值得關註的是，成交量的增長並未帶動成交價格出現明顯上漲。分析人士認為，樓市新政出臺後，個別城市樓價有望企穩回升，但整體來看，“量增價穩”或將成為樓市新常態。
??公積金新政密集推出4月11日，人民銀行南京分行發佈通知，對於購買二套房申請貸款的，南京、蘇州(樓盤) 兩市的最低首付比例分別由70%、60%統一降至45%，其他11個地市的最低首付比例由60%降至40%。此前的4月10日，南京出臺的一則關於公積金租房的相關政策繼續引發市場對近期政策調整的關註。南京公佈的《關於進一步放寬提取住房公積金支付房租條件的通知》中規定，隻要職工連續足額繳存住房公積金滿3個月，本人及配偶在本市行政區域內無自有住房且租賃住房的，可提取夫妻雙方住房公積金，用於支付當年房屋租賃費用。
??細數歷年來的樓市調控政策調整，中央政策大方向確原住民青年創業貨款條件定後，各地均會出現地方細則的密集發佈期。4月3日，浙江省和杭州(樓盤) 市率先調整公積金貸款購房政策。調整後的政策顯示，貸款政策方面，放寬貸款申請條件，由連續足額繳存住房公積金12個月以上調整為6個月(含)以上；提高最高貸款額度，職工及配偶共同申請貸款的，最高額度由80萬元提高到100萬元；降低貸款首付比例，首套普通自住房最低首付款比例為20%，對擁有一套住房並已結清相應公積金貸款，再次申請住房公積金貸款購房，最低首付比例為30%。
??一線城市中，深圳宣佈實行新的公積金政策：住房公積金繳存職工傢庭使用住房公積金貸款購買首套普通自住住房的，首付款比例為20%；擁有1套住房並已結清住房公積金貸款的住房公積金繳存職工傢庭，為改善居住條件再次申請住房公積金貸款購買普通自住住房的，首付款比例為30%。
??上海4月9日推出的新政策規定：購買首套房及二套普通住宅，個人和傢庭公積金貸款上限分別上調至50萬元、100萬元。繳存補充公積金的，各自額度可再分別增加10萬元、20萬元。由此，單戶傢庭公積金貸款最多可達120萬元。同時，上海還進一步放寬瞭提取公積金支付房租的條件。
??而根據中國證券報記者瞭解，早在3月份，北京(樓盤) 和廣州(樓盤) 兩地就已經對公積金貸款購房的首付比例和貸款資格作出相應調整，這就意味著，截至目前，北京、上海、廣州和深圳四大一線城市已經全部調整原有的公積金貸款購房政策。除此之外，包括珠海、株洲(樓盤) 、遼寧、福建等地均推出瞭公積金新政。
??多地樓市聞“風”而動
??借新政“東風”加速推盤，幾乎已經成為開發商共識。清明節小長假後的周末，深圳又迎來推盤小高潮，個別售樓處現場甚至再現購房者通宵排隊買房的情景。雖然截至發稿前，並未有各地最新一周的成交數據統計，但根據中國證券報記者的瞭解，全國多地樓市都一改去年的萎靡不振，購房者熱情得到瞭極大提振。
??據某研究院統計顯示，3月30日至4月5日的一周時間內，北京商品住宅共成交2359套，面積22.06萬平方米，同比上漲159.65%；上海商品住宅成交3616套，面積36.63萬平方米，同比上漲16.4%；廣州商品住宅成交1771套，面積20.59萬平方米，同比上漲71.13%；深圳商品住宅成交891套，面積8.65萬平方米，同比上漲42.01%。除上述一線城市之外，其他主要城市成交量均出現不同幅度上漲，其中杭州在該周的商品住宅成交面積同比增幅甚至超過100%。
??根據上述機構的統計，該周其監測的38個城市商品住宅成交面積與去年同期相比整體上漲19.5%，其中29個城市同比上漲。分城市來看，全線城市同比則均呈現上漲，其中一線城市同比漲幅最大，為51.4%，三線城市次之，同比上漲41.2%。
??但成交量的火熱未能抑制樓市價格疲軟走勢。以廣州為例，“330新政”出臺後的首周，廣州成交均價則回落至14208元/平方米，環比跌4%。其中中心六區環比跌13%至20218元/平方米；外圍五郊區環比上漲3%至11226元/平方米。此外，新政出臺後，廣州市場也並未出現樓盤大幅漲價的情況。
??深圳方面，4月第一周，商品房成交均價的環比上漲幅度僅為0.35%，北京和上海的情況大抵如此。除一線城市之外，其他二三線城市也並未出臺成交價格明顯上漲，如蘇州在新政發佈還出現成交均價的連續下跌。
??相關分析認為，過多的庫存積壓決定瞭賣方不會輕易提高售價，從目前的局勢來看，定位剛需的樓盤成交明顯占據主流，這也決定瞭樓價短期內不會出現明顯上揚。
??專傢分析指出，由於一二線城市總價較高，公積金貸款數額有限，導致新政影響也較小，但對房屋總價相對較低的三四線城市的剛性需求或有較大刺激作用。隨著需求受政策激勵的集中入市，各地房價或有上揚機會，一二線城市反彈幅度將明顯高於受困於高庫存的三四線城市。
??漸入量增價穩新常態
??從各地出臺的公積金新政來看，盡管降低公積金貸款首付比例或者提高公積金貸款額度成為大勢所趨，但多數政策均對房屋面積或者用途作出相應的硬性規定，由此可見，對剛需入市的支持態度明顯。
??雖然在“330新政”出臺後，各主要城市的庫存壓力均有所緩解，但壓力卻未得到根本解除。某研究院數據顯示，截至4月5日，北京、上海、廣州和深圳四大一線城市的可售住宅面積仍分別維持在1051.09萬平方米、1243.41萬平方米、955.83萬平方米和349.28萬平方米。二三線城市方面，南京、蘇州等地的可售面積也分別達到676.15萬平方米和784.71平方米。其中，上海等地的庫存量還有所增加，去庫存形勢不容樂觀。
??對此，相關分析認為，在政策推動和庫存壓力仍存的形勢下，價格合理、戶型面積在90平米左右的剛需產品將在未來一段時間內占據市場成交主力，由此可見在成交價格上不會出現明顯上漲。
??銀河證券研報認為，政策放松能提升和維持目前房地產市場的流動性，但不能改變全國房地產的下行趨勢，而且不同區域受益程度可能不一樣，流動性好、購買力強的一線城市和部分二線雲林縣貸款利息計算城市的存量房和新房市場可能都會活躍，流動性好、購買力一般的城市可能隻有存量房的活躍，大部分三四線城市可能對政策反應不明顯。
??海通證券研報指出，2014年以來，不論在信貸政策還是產業政策層面均出現不同程度利好。目前在供給層面，開發商積極去庫存，主動調價迎合消費市場已是不爭事實；在需求層面，限購、限貸已陸續打開，政府本次再度從金融支持和稅收減免角度支持房地產需求釋放。行業在政策不斷利好的帶領下，已經逐步從政策拐點邁入去庫存拐點。從行業銷售看，市場已開始出現部分復蘇，尤其是一線城市節奏較為明顯。
??也有分析人士認為，在幾輪政策放松的推動下，預計今年樓市既不會出現2014年的低迷狀況，也不會出現量價齊漲的局面，最有可能的是政策引導剛需入市，帶動成交量上漲，整體價格仍維持在一定的水平，難有較大的波動。在各地擁有更多的調控自主權和行政手段逐步推出的背景下，房地產市場有望迎來量增價穩的新常態。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2015-04-14/08165993537147385474691.shtml
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