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  事實上,豐臺總部基地的辦公樓產品從外觀上並沒有表現出與普通商業寫字樓的明顯區別,而在項目規劃方面也難以體現總部基地的"工業之用":除瞭500棟總部大樓外,商業配套、健身中心、休閑會所等配套超過12.5萬平方米,其中30~50平方米的總部小公寓更是多達1000多套。此外五星級酒店與金融廣場面積也分別超過4萬和6萬平方米。



  據東北總部基地招商處人員介紹,西區首批進入銷售階段的500棟樓中,已經銷售瞭80餘棟。"別人在商業用地上做,我們可以在工業用地上做,這是沈北新區政府給我們的特殊政策。"該人員表示,每一棟樓都可以辦出獨立的產權證,辦理時間在12個月以內。

  綠野資本大中華區董事局主席鄭曉軍也對中國房地產報記者指出,為2.5產業打造的物業項目本身就是作為生產性配套與服務載體存在的,應該以出租的形式存在,決不能對外銷售,否則就失去瞭原本的意義。

  動力聯行董事長梁春認為,總部基地在豐臺的出現是一種特殊地域、特殊經濟、特殊環境下的特殊產物,其成功並不具有普遍意義和可復制性。

  資料顯示,西區和中區占地約7000畝,總建築面積約500萬平方米,平均容積率約1.1,綠地率約50% ,將由2000棟智能化、低碳節能型、建築面積為800~6000平方米的獨棟組成。

  "畢竟,刨去大型國企和跨國企業,沈陽本地能夠買得起這種獨棟辦公樓宇的企業客戶並不多。"上述人士對中國房地產報記者表示,"總部基地未來很有可能要考慮分層銷售,這幾乎是扭轉目前困境的唯一出路瞭。"

  而中區恰好位於聯東U谷沈北工業園的北面,中間僅一路之隔。"我們本來希望能夠拿下北邊這片土地連起來做,但是沈北新區政府意向很明確,就是提前定好讓總部基地來做瞭。"聯東集團沈陽公司總經理劉衛星對中國房地產報記者透露。

  "豐臺總部基地如今更像一個大雜燴,什麼都有,但最終卻什麼都不是。隻有單一產業價值觀下高端智能人群大規模聚集,形成集化與聚合力量的,才能稱得上是真正的總部基地,美國矽谷、上海陸傢嘴無不如此。"對於總部經濟深有研究的國傢總部經濟課題組總負責人張鵬直言,"許為平是第一個吃螃蟹的人,但這個螃蟹吃得並不成功。"

  在整個沈北新區的規劃圖上,最引人註目的就是東北總部基地。該項目總投資超過200億元,是東北迄今為止最大的外資項目,其規劃面積達到北京豐臺總部基地的4倍。項目分為西、中、東三個區域,西區獨棟總部樓區、中區總部生活區和東區蒲河島。據介紹,目前西區已經全面動工,部分開始銷售,中區土地已經拿到,而東區仍在規劃之中。

  "近郊適合發展總部基地的土地,就不應該再以工業土地價格進行出讓,否則最後利益受損的還是政府和國傢。"趙弘說。

  沈北新區的"巨無霸"

  高力國際華北區研究與咨詢部助理董事謝靖宇認為,沈陽未來寫字樓市場會供過於求,即使總部基地項目量大且租金便宜,其空置率仍會不可避免地上升。

  1990年,許為平棄政從商,創辦瞭中南機電集團。該集團一度成為中關村年度綜合實力前20名企業及納稅大戶之一,但公司後期經營狀況平平,目前公開資料已經很難找到相關資料。

  本報記者 曾一寧 吳墨 沈陽報道

  總部基地控股集團(下稱"總部基地")董事長許為平希望把這個名為"東部總部基地"的園區,打造為北京豐臺總部基地項目的"擴大+升級"版,成為東北總部經濟的新引擎。

  "總部經濟並不是哪一個城市都能夠容納的,沈陽遠遠不能跟北上廣深這種一線城市相比,在這種地區,可能廠房是剛需,但總部並不是剛需,至少現階段是不明顯的,很多買總部基地的企業可能都是報著投資升值的心態。"梁春指出。

  沈陽沈北新區,蒲河大道旁,酒紅色的總部樓高高低低、錯落有致地佇立在綠樹之間。

  回國10年,許為平將全部精力投入到豐臺總部基地的建設之中。"目前,該園區已經建成瞭500棟總部樓,聚集瞭400多傢大中型企業,同時,輻射3000~4000傢各式各樣的企業,目前擁有100多傢金融企業,國資委下屬的央企80多傢,為豐臺區貢獻財政收入接近30%。"許為平曾在公開場合披露總部基地的成果。

  1996年,許為平以學者身份赴倫敦進行訪問學習,同年加入英國道豐國際集團擔任執行董事,並負責中國和亞太地區市場拓展與投資運營業務。翌年,許為平就迅速回國,名片上的職位卻變成瞭"道豐國際亞洲副總裁"。

  "總部基地立項時的稱呼是豐臺科技商務園,本意是引進高科技企業進入園區辦公,但由於招商情況不理想,索性改成總部基地的概念,招商門檻也放得更寬,銷售情況才有瞭起色。"知情人士透露。

民間信貸利率年息缺錢急用哪裡借錢  模糊地帶疑竇

  "我不是一個房地產商,總部基地也不是傳統意義上的商業地產和產業地產,而是一種承載總部經濟的新經濟地產形式。"許為平多次在公共場合上如此表示。

  許為平曾表示,東北總部基地將是北京豐臺總部基地的"擴大+升級版",然而時至今日,豐臺總部基地的打造依然是一個疑竇叢生的模糊地帶。

  然而,在總部基地氣勢如虹的擴張背後,其種種模糊地帶也不斷引起業界的爭議--一個與寫字樓並無本質區別的商業地產項目,卻赫然建設在廉價的工業用地之上;工業用地上的物業分割產權銷售,也始終處於模棱兩可的規則邊緣;至於其大雜燴般的企業群落,更與總部經濟強調的"單一產業導向"大相徑庭。

  "在這種起點和成本基本一致的情況下,總部基地由於是不同於廠房的高層建築,加上基礎打樁、門窗電梯、外墻保溫以及更好的材料,其成本最多高出600元/平方米。我們的售價是4500元/平方米,但是總部基地的售價卻在8000元/平方米左右。"該負責人說。

  直至目前,道豐國際的公司性質和真實面貌依然無法查證,隻有零星的資料顯示這傢英資企業廣泛涉足國內各個領域,從電子、通訊、網絡系統集成等高科技項目投資到高科技園區建設。甚至有傳聞稱,道豐國際就是許為平個人在印度洋上的英屬塞紹爾群島以500萬美元資金註冊的離岸公司。

  盡管來歷和面貌模糊,卻並未阻礙許為平在2002年以外資公司代表的身份與中關村科技園豐臺園簽署總部基地項目的開發協議,隨後雙方成立中關村豐臺園道豐科技商務園建設有限公司,並由許為平出任董事長、總經理職務。

  沈北新區一傢工業園區負責人為記者算瞭一筆賬,由於在當地大面積開發園區都會享受返還地價款的優惠政策,如果將返還部分折算進去,附近工業用地的成本大致在100元/平方米左右,再把建安成本、裝修成本算進去,每平方米成本也並不會超過3000元。

  不過,當地接受采訪的人士都表示,這個沈北新區的"巨無霸"項目銷售情況不算理想。

總部基地的模糊經濟學

  據媒體報道,業主在豐臺總部基地購買總部樓時用於辦公後,與投資商道豐科建簽訂的購房協議上標明的產權性質依然是"標準工廠"。

  在對外宣傳上,總部基地極力模糊工業地產和商業地產,其營銷口號是"真正的總部樓,你自己的樓"。

  "如果現在繼續對外復制這種模式的話,其一是可能導致與現有法律法規相違背的風險,其二是其他城市的經濟量級和條件環境是否適合這種模式,還是個很大的問號。"梁春表示。

  "新經濟地產"這種獨樹一幟的旗號,讓總部基地一舉成功跳出傳統房地產的拘囿,成為遊離於政府監管之外的異類。

  "許為平一直以來都是打著總部基地的旗號,在工業用地上做商業地產。"接近許為平的知情人士透露,其正是通過這種玩概念的手法,使得外界樂於接受總部基地的概念,"就像大傢都在叫喊賣白菜的時候,你卻在吆喝自己賣的是'營養',這種別出心裁的概念牌得到瞭買傢和地方政府的青睞。"

  爭議紛紜

  豐臺總部基地的走紅,讓許為平有更多的信心在全國乃至全球復制總部基地模式,其帝國版圖已經囊括瞭北京、沈陽、青島、海寧以及英國倫敦,還有更多的省會城市正在洽談之中。隨著規模和利潤蒸蒸日上,總部基地已經將上市提上日程。

  然而,盡管飽受非議,豐臺總部基地項目的成功仍然有目共睹。在該項目走紅之後,許為平曾對媒體放言,將很快在上海復制一個總部基地。然而數年過去,上海總部基地始終沒有問世。

  "上海的政策執行非常嚴格,有明確規定工業用地上的建築物不允許以任何形式分割產權銷售,即使是分棟也不行,這才是總部基地在上海難產的最核心原因。"上述知情人士透露。

  東莞市也在2012年對工業用地上建設的總部基地作出瞭明確規定。其出臺的《加快推進"三舊"改造促進產業轉型升級的若幹意見》中提到,"三舊改造"後的工業用地可以用於總部基地這樣的生產服務性產業(即2.5產業)辦公樓宇,包括現代信息服務、物流會展、科技服務、文化創意、服務外包。

  不過,"項目建成後,隻準自用和出租,不準對外出售。"該文件強調。

  上述人士認為,總部基地這種工業用地建寫字樓的做法在沈陽、青島、海寧等新區復制,頗有"打時間差"之嫌--在欠發達區域,利用政策認知不明晰的漏洞大肆圈地,即便政策有變也已"生米煮成熟飯"。

  市場人士承做房貸信貸銀行年息缺錢急用哪裡汽車貸款質疑,相對於商業地產,總部基地地價過於便宜,但是客戶卻幾乎一樣,而相對於產業地產,售價卻高出數倍,但是地價卻是一樣的,這在兩端都造成瞭不公平競爭。

  "總部基地的辦公樓和商業寫字樓其實並沒有區別,兩者都是辦公載體。然而,出現這種總部基地與商業地產之間的灰色空間,其根本原因還在於政府並沒有根據新的經濟發展形勢與新的經濟研究方案來進行相應的土地制度調整。"北京市社會科學院中國總部經濟研究中心主任趙弘認為,由於已經具備發展總部經濟條件的土地仍被政府以成本低廉的工業用地進行出讓,才導致諸多不公平競爭與模糊地帶。

  "新經濟地產"這種別出心裁的旗號,不僅讓總部基地成為地方政府青眼有加的座上賓,也讓其一舉成功跳出傳統房地產的拘囿,在工業地產和商業地產之間遊刃有餘地肆意穿越,成為遊離於政府監管之外的異類。

  梁春也認為,產業地產作為新生事物,從上遊的分類就不是很清楚,企業和經濟發展迅速,已經遠超過原來劃定的產業細分范圍,這就導致新辦公形態的承載體是建立在工業用地還是商業用地上沒有一個標準、權威的答案。

內容來自sina新聞

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-07-15/10452297517.shtml

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