第11期人物弓超 二線城市掘金者
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弓超楊樺攝
認同自己
這是一個不安分的人，他有一顆不安分的心。
6年前，一傢晚報這樣形容他當時的生活：喜歡跑步，枯燥的1個小時換來23個小時的暢快淋漓；喜歡讀書，書房就是他的獨立王國；喜歡旅遊，開著車奔向未知的遠方一路探險......眼前的弓超是一個很"炫"的地產人，愛玩，愛時尚，愛在做地產的時候搞出很多新花樣。
其實他還喜歡寫作，隻要有所感悟，他就會寫下來。他的文章大致分三類：與工作有關的，大多是關於房地產業的專業文章；與生活有關的，比如遊記、見聞、生活散文；與內心有關的，這類文字多以詩歌或散文的方式出現，對生命、愛、痛苦、孤獨、憂傷等人生主題進行探究。
他的文章在沈陽的地產圈裡有不小的影響力。每當房地產業政策有變，很多人都希望打開他的博客，看看他的邏輯分析。他的一些文章被廣泛傳播，比如寫於2012年夏天的那篇《假如我就這樣過去》。
一些人說他的文章比較"大"--看起來讓人頭大，比如《何謂生與死》、《愛是什麼》、《人如何能幸福》、《什麼是智慧》等等。
在近期一篇名為《我的生活》的文章裡，他貼出茶具、紅牛飲料和高爾夫球的圖片。三種物件，有先有後，倒是當下他生活狀態的真實寫照。和6年前一樣，弓超還是那個很"炫"的地產人，愛玩、愛時尚、愛在做地產的時候搞出很多新花樣。
不過他卻認為自己變化很大，"有時候喝紅牛，有時候喝清茶"。
2010年，他辭去沈陽格林豪森地產集團副總裁一職，隨即以格林豪森房地產經營管理公司為名號，開始瞭自主創業。
一方面，原來的地產公司是甲方，他代表甲方，乙方是購房者；現在他是乙方，是為甲方--地產公司--提供服務的。而另一方面，對於他本人來說，原來他是高級職業經理人，給老板打工，是乙方；現在自己做瞭老板，也就成瞭甲方。"在事業上，我從甲方變成瞭乙方，又或者是從乙方變成瞭甲方。"這樣的說法，好像有點兒亂。
"甲方和乙方的互換，讓我的變化不小。"弓超說，原來幹地產開發，操心產品，操心質量，操心售後，當然更操心老板和資金帶來的壓力；現在幹經營管理公司，開發公司的那些壓力都不必再操心，自己服務的"老板"也由一個變成瞭多個。
好像老板多瞭，更有壓力瞭吧？
他有點得意："不一樣。不一樣。原來你必須為一個老板負責，活兒幹不好不行。現在，你為那麼多老板幹活兒，其中一個如果不喜歡你，不還有那麼多嘛。"
變化的不止身份和角色，還有體重。通過打高爾夫球和健身，他的體重從3年前的90多公斤下降到70多公斤。如果有好友贊美，他還會偶爾秀一下自己的胸大肌。
"我是乙方，現在不用參加那麼多的飯局瞭。"他說，能推的都推掉。
3年來，他的心境也發生瞭較大變化。他說自己平和多瞭，一開始為瞭做好工作，為瞭發展，為瞭個人價值的提升，不服氣，天天想，時時爭，現在他認為人應該把成功定義在成長上，"隻要你有一顆平和的心，你就是成功者"。
他說原來是不掙錢就睡不好，現在，不掙錢也沒啥瞭。
他說原來是一遇到困難就焦慮，現在也會想，但不焦慮瞭。
他說其實這個世界上並不需要王石、馮侖，不需要馬雲，他們的路別人走不瞭。世界需要給大傢指一條能走的路，需要展現普通人的生活、看重普通人的成功，這樣大傢心情才能安穩。再成功的人，也是一個普通人，大傢其實沒有高低貴賤之分，最終修煉的都是靈魂。
"成功者的標簽不是財富、權力和榮耀，而是內心的充實。"他說，隻要你是平靜的、喜樂的、認同自己的，你就是一個成功者。成功者就是對自己的認同。
自我認同感是德國心理學傢埃裡克森理論中的一個重要概念，是指"一種熟悉自身的感覺，一種知道個人未來目標的感覺，一種從他信賴的人們中獲得所期待的認可的內在自信"。
有學者據此認為，自我認同感是一個人情商高低的主要標尺之一，隻有建立瞭比較充分的自我認同感，才能有效建立信心和自尊，而信心和自尊是一個人獲得成功和幸福的重要心理基礎。
弓超認為，是時間讓他擁有瞭這種"個體的跨時空的、內在的一致感和連續感"。而這種感覺，讓他在敘述自己過往的時候，顯得很平靜。
"21年瞭，我還在車上"
1969年，弓超出生在沈陽一個普通工人傢庭。小學，中學，大學，工作，他一直生活在東北這座二線城市。他喜歡沈陽，"沈陽哪裡都好，就是4月和10月不供暖，感覺有點冷。--也就差這點兒。"
他在沈陽成功，當然也在這裡遭遇挫折。
1987年，第一次參加高考失敗。次年，他考入沈陽建築工程學院，主修工民建。1992年，他進入遼寧建設投資公司，任甲方技術員。很快，因為頭腦靈光轉到銷售部任經理。
1994年，部門經理弓超磕磕絆絆起步。因為不懂銷售，所以就四處買書，銷售的書，CI策劃的書，地產管理的書，邊幹邊學，逐步成熟。
1996年，深感國企人事掣肘的弓超主動請辭，應聘到民企和光集團，從事房地產銷售工作。兩年後，和光戰略調整，砍掉房地產業務，他隻好離開。
1999年元旦，他失業在傢。這一年，一個自信者心裡承受著從來沒有過的苦痛。他後來這樣記述離職時的情形：那天下著雪，我把我的辦公用品和電腦整理完畢，裝上瞭車，我都沒有勇氣回頭再看一眼我的辦公室的窗戶。從此我進入到瞭我一生到目前為止最為灰暗的一年。
同年底，應聘進入民企格林豪森地產，從銷售經理做起，直至集團副總裁，他把這傢區域性房地產公司做得風生水起。
"站在某一個角度看，無論成功與失敗、光榮與恥辱，任何事都有它的價值。"弓超說他很感恩，上手就幹建築業，和同學相比，自己一腳踏進的就是一個好的行業；自己很幸運，一步登上的就是一趟快速的時代列車，而且搭上的還是前面的車廂。
"除瞭能幹房地產開發，別的事我也不明白。如果說我有點成功，那就是畢業21年瞭，我還在房地產業，還在車上，沒給甩出去。"他有些感慨，"從1992年到現在，跟我同期進入的人很多都出局瞭；後來認識的人，也有很多人出局，特別是從去年年初到現在，市場發生瞭巨大的變化，開發不好做，人力變動自然就更大瞭。"
20年間，越來越多的國企和上市公司進入房地產這個炙手可熱的行業，市場競爭在加大。帶領民企攻城拔寨的弓超，對此有自己的看法。他認為，私企老板的敬業精神、地方人脈、靈活性和冒險精神，都是國企和上市公司的職業經理人難以企及的，這也是為什麼在某個城市，民企地產公司產品熱銷和利潤率並不輸於他人的內在原因。"除瞭規模，民企做什麼都不差。"
2010年，年過不惑的弓超向效力10年的老板提出去做房地產經營管理公司。老板應允，並支持新公司使用"格林"品牌。公司就此起步，主攻房地產銷售代理、項目融資、產品策劃等。
同年，公司與韓盛地產合作運營"格林英郡"項目；2012年，與恩德地產合作運營"格林英郡·香頌"項目，與遼寧報業集團合作"格林喜鵲花園"項目；2013年，"格林東郡"等3個項目啟程。自立門戶3年，手中項目6個，新公司初入江湖，立穩腳跟。
"經營管理公司的成立，標志著我的職業生涯結束瞭。"弓超說，人到不同年齡要的東西是不一樣的，現在到底要什麼？自由。自己幹經營管理公司，原來和老板是雇傭關系，現在則是合作關系。
&基隆市銀行個人信用貸款emsp;原來跟著老板幹開發，做甲方，現在與其他公司合作地產經營管理，做乙方。他說做乙方很快樂：一不怕投訴，原來網上一有投訴，就著急，就得馬上去處理，現在跟我沒啥關系瞭，不著急瞭；二沒資金壓力，原來搞開發是公司直接圈地，房子蓋起來再還銀行的錢，現在首先必須用真金白銀去拿地，然後籌資開發，壓力太大瞭；三、原來伺候一個老板，非常在乎，很緊張，現在老板多瞭，好像可以得罪一個兩個，情緒輕松多瞭；四、有瞭屬於自己的時間，可以去打球，去旅行，去做慈善。
不過，做乙方也有不爽的地方，"有些項目不能完全按你的想法兒去做"，這讓他感覺有點兒難受。
二線掘金者
在中國的房企經營者中，有些隻愛一線城市，有些偏愛二、三線城市。弓超屬於後者。他的理由是：民企沒必要去一線城市攪和，水那麼深、那麼渾；在二線城市運營地產項目，可謂逍遙自在，而且機會年年有。
他舉例說，一個人口七八百萬的二線城市，每年至少新增10萬個傢庭，這意味著每年要開發700 ~ 1000萬平方米的住宅，才能滿足市場需求。這個商機在未來的20年會一直存在，所以隻要好好做，地產商就會有機會。
想清楚這個邏輯後，掘金者圈定戰場，營銷戰依次展開。
1994年，遼寧建設投資公司開發瞭一個小區。弓超參照北京房交會的做法，編寫瞭沈陽的第一個樓書。隨後，他燒起瞭新官上任的三把火。第一把火，6月份在黨報上做瞭半個版的售樓廣告，廣告詞極為煽情：××花園小區十大經典，衛星電視，庭院式綠化，物業管理服務，鋁合金門窗，兩水兩氣，三進深大開間......結果一舉打開銷售局面；第二把火，8月份推出電視節目《開心一小時》，樓盤持續熱銷；第三把火，9月份又參與電視節目《觀眾點播》。"三把火"共投入資金7.5萬元，5個月後，樓盤售罄。
1997年，他主導和光地產開發的和光園項目。當時沈陽房地產開發處於起步階段，和光園創造瞭很多值得業內記憶的東西，比如這是沈陽的首個精裝房項目，沈陽的第一個小公寓，第一個"空中別墅"概念(舉架5.2米，兩層，中間客廳挑空)，第一個在報紙上做戶型廣告的項目。結果樓盤熱銷。
此後，弓超加盟格林地產，負責產品和銷售。2000年初，他半路接手格林豪森項目的銷售工作。這個產品是期房，設計有些超前，地下車庫，人車分流，加之地段好，是當時沈陽最貴的樓盤之一，因此之前賣得並不好。當時沈陽的樓盤還沒有人會玩"你要還不買，房價就還漲"的遊戲，他接手後，運用價格心理和饑餓營銷策略，逐步提高產品價格，結果銷售一路飄紅，當年10月就完成瞭公司全年的銷售任務。
沈陽樓市逐步熱絡是2002年以後，這一階段群雄並起，越來越多的全國性房地產商和央企加入其中，比如萬科、中房、保利、中海、恒大、碧桂園等。格林豪森項目結束後，弓超開始著手另一個新盤格林夢夏，這一次，與萬科地產狹路相逢。
兩個樓盤緊鄰，萬科開發在前，格林開發在後，2003年夢夏項目開盤又遭遇非典，該如何與巨頭競爭？
在產品上，格林夢夏是沈陽第一個推出一樓贈送地下室的樓盤；在廣告策略上，第一個采用三維動畫的廣告方式；在定價策略上，不收所謂的定金，一樓到六樓不分樓層，都是一個價，先購先得。方案一公佈，一些購房者為瞭買到好的樓層，搶著交錢下定，結果第一期700多套住宅，售樓員戴著口罩用瞭不到兩個月即售罄。
弓超加盟格林後的第三個項目，是小面積公寓，東西南北朝向的房子都有，一些戶型隻有北窗，這樣的房子在沈陽很難賣。這一次弓超選擇主攻"年輕派"，起名"格林自由成"，廣告主題"年輕的戀人一起喝香檳，一起看電影，一起購物......一起生活"；在售樓處一舉推出14個風格各異的樣板間，供年輕的購房者參考，有的樣板間極炫，一進門竟然是一個雙人大浴缸，若想進屋，需要繞行......結果項目大賣，自由成投資6000萬，利潤過億。
格林自由成運營成功後，"弓氏地產營銷學"中"首先要有售樓處"一章，基本明晰。在弓超看來，民企搞開發，應該特別重視"首先要有售樓處"的問題。售樓處不僅事關產品展示、銷售展開，更事關資金的運營。地塊兒圍擋一完工，項目的售樓處就該建起來，因為這樣開發商就有瞭和客戶說話的平臺。他舉例說，賣期房，有人問你價格，就可以先喊8000；後來項目資金一旦緊張，就可以喊一次性付款6000；再後來，可以賣6500，條件是付利息給購房者。如此這般，資金就來瞭。一年後，房子蓋起來瞭，鑰匙一交，錢貨兩清。
2005年之後的弓超，對地產、營銷和沈陽市場愈發瞭解，他的工作狀態漸趨從容，心情也逐漸轉向平靜。在此後主導的格林SOHO、生活坊、翡翠城、春曉等一系列項目中，他平中見奇、舉重若輕，讓"格林系"在沈陽經濟區的8個城市中聲譽日隆。這其中，格林生活坊的成功運營，可圈可點之處頗多。
格林生活坊位居沈陽長白島，對面是萬科地產的大盤萬科城。兩者幾乎同時開工，生活坊總建築面積80餘萬平方米，萬科城100餘萬平方米，兩地塊兒容積率均為2.5。這是格林與萬科的第二次遭遇戰，如何在這個最強大的對手面前搶占市場、贏得先機、實現熱銷，帶著這些問題，弓超選擇瞭連續8天的跨省疾行。
回來後，一處以現代中式建築為格調的大型住宅區誕生，社區由多層、小高層、高層、CITYHOUSE等項目組成，灰墻黛瓦、馬頭墻、人字型屋面、下沉式廣場、園林式中庭觀等傳統中式建築符號遍佈社區，市場反應大好。
在產品組合和銷售策略上信用貸款融資公司利率多少免費諮詢試算，生活坊反"萬科城之道"而行之：萬科城做洋房，生活坊就做中式建築，模樣不同；萬科城第一期時的容積率為1.4，低矮洋房居多，生活坊就把第一期、第二期的容積率提升到3.3，全部為高層，這樣一來價格優勢就凸顯出來；萬科城突出的是大面積的園區綠化環境，生活坊則第一個采用"偷面積"的做法，把陽臺、飄窗、露臺一並贈送給購房者。結果生活坊成功突圍。
現在，萬科城的尾盤基本上都是高層建築，而格林生活坊的建築卻以二三層高端住宅產品為主。
自主創業後，弓超的狀態更加自由奔放，工作也更大膽、更輕靈。因為公司很少涉及產品開發，因而他在產品創新上慢下腳步，在項目前期融資、後期營銷方面力推創新。他聯合多路資金，為"死盤"再融資開辟新路。他組建派單"流動哨"，開發新房銷售連鎖店，為公司代理銷售的多個地產項目尋找更多的潛在客戶。
他說："地產是一個全國性甚至全球性的行業，但首先它是一個有著明顯地域特征的區域性行業，因此，我看好二線城市的未來。我也同樣看好沈陽的未來。"
一篇二線城市掘金者的成長筆記，同樣也是一座二線城市20年房地產市場發展的一個縮影。這樣的城市，在中國超過35個；這樣的掘金者，更多。
對話弓超
二線城市的機會是持久的，但你要悠著來
H：為什麼一直堅持在二線城市做房地產？
弓超：其實北京這樣的一線城市和沈陽這樣的二線城市，會一直有房地產商機。比如沈陽，每年至少新增10萬個傢庭，這意味著每年要開發700 ~ 1000萬平方米的住宅，才能滿足市場需求。這個商機在未來的20年都會一直存在，所以隻要好好做，地產商就會有機會。但你要悠著來，二線剛需大多在二環、三環之間，70平方米左右的戶型，大戶型或者三環之外，就不太好辦。
人口紅利對於房地產來說，主要是指二線以上的城市，三、四線過於投入，可能就是開發商的噩耗。三、四線人口是逐漸外流的，房地產需求是減少的，所以三線城市新區"鬼城"多。
H：如何看待一線城市的房價？
弓超：特殊歷史發展時期的特殊政策，造就瞭北上廣深這樣的一線城市。它們成為中國經濟、政治、文化發展的領頭羊，不僅在中國，在世界上的地位也越來越顯赫，成為中國近14億人口趨之若鶩的居住城市。在以全國為需求基礎的背景下，一線城市的房價能不高嗎？
縱觀世界，美國人主要居住地為東、西海岸及五大湖地區，這裡的房價也相對高。底特律、水牛城的一間house，也就10萬美金，而洛杉磯、舊金山的房價現在較比2008年上漲瞭近30%。為什麼？就是大量移民需求推高瞭房價。加拿大溫哥華的房價也是如此，在以華人為背景的移民潮中，一路攀高。韓國首爾地區的房價亦是如此，大首爾地區的人口總數占韓國人口總數的45%。巴黎、東京房價奇高的原因也是如此。房子終歸是供需問題，靠調控，是解決不瞭房價問題的。
H：沈陽老工業的遺跡幾乎沒有瞭，城市很現代......
弓超：我從小就是在沈陽長大的。現在覺得不好。現代化發展瞭，但留給人的記憶太少瞭。沈陽拆得太快瞭，我到日本京都，反而感覺特別好，見到瞭小時候那個樣子，房子，電線，街道，都是我們過去的模樣。它保留瞭下來，沈陽卻全拆瞭。過去是前後院的鄰居一起玩，夏天一起出來乘涼，支個小桌就吃飯，大茶缸的茶一喝，說說一天的樂事，回傢去睡覺。現在城市變化太大瞭，對人的傷害很大，我們都沒有瞭記憶，回不去瞭，結果不好玩。所謂故鄉，其實根本就不是國傢，不是城市，而是留著若幹記憶的傢，是那口井，是那棵樹，是那些鄰居。拆遷以後，鄰居失散瞭，找不到瞭，景物也變瞭，故鄉也就失落瞭。這種失落感很重很重。
農民工每年都要回到村子去看一看，不管費多大周折，他都要回去。這是重返心靈的一個過程。農村人比城裡人幸運，他們還能找到自己的故鄉，自己的朋友，自己的傢，還能把這些講給兒女聽。米蘭·昆德拉說過："朋友就是自己記憶的鏡子。"回憶是安全的，有味道的，有感覺的，是對心靈的一種慰藉，所以人們都喜歡回憶。但城市人現在處在集體失憶中。這是沈陽階段性發展的毛病，別的城市也一樣，我們無法阻止。真應該像新加坡那樣，保持一個或者兩個大的片區，代表老沈陽，做得好一點。現在都沒有瞭，人沒有記憶瞭，城市也沒有記憶瞭，人就生活在漂浮的狀態，人就活得比較焦慮。
H：業內認為，沈陽的商業地產發展得太多瞭，您怎麼看？
弓超：有人說，包括金廊在內，沈陽現在人均商業面積已經超過瞭3平方米，太多瞭，沈陽完瞭。我認為，眼光要放長點，調結構如果沒有金廊，沈陽就沒有機會成為國際化的大都市。沈陽想有城市的核心競爭力，人均10平方米才是國際大都市的標準。按未來1000萬常住人口算，需要8000多萬方商業地產，現在才3000多萬方，還差5000多萬方。沈陽作為區域中心城市，商業物業不單是給沈陽人準備的，還是給周邊的、世界的人準備的。隻有國際性公司的總部、周邊大公司的總部更多地進入沈陽，沈陽才有機會成為大城市。這是硬件準備，還有軟環境。想提升城市的品位，首先需要提升你在世界上的位置，那工作環境、交通便捷、政府誠信等，都是很重要的指標。尤其是政務環境，它是吸引更多總部型企業入駐沈陽的必要條件。這些年，沈陽在交通、環境等方面變化很大，但政府的誠信和透明度，仍有很大的空間急需改善。不用出國，向香港和澳門政府學習就很好。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-09-03/17582396347.shtml
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